高天乐-房地产业将成天正的第二主业_2毛裤袜

　　"房地产业是今后天正的第二主业。"素有儒商之称的中国天正集团董事长高天乐,沉稳的语气里也难掩喜悦。

　　作为中国第三大低压电器企业的中国天正集团,以输变电设备为主导,集制造、贸易、科研、投资、服务为一体的大型企业集团,2005年产值达60多亿元。

　　据了解,南京天正湖滨分两期开发,计划开发建筑面积15万平方米。目前总投资开发投入资金6亿多元,8月份已经开始面市销售,目前资金回笼已经1亿多元。从投入到回笼,整个周期不到两年。

　　楼市高峰期拿地

　　2005年元月,天正集团斥资5.2亿元夺得南京地王——南汽北地。该地块由南汽地块分割而成。2004年10月,南汽地块因标价8.5亿元而流拍,之后被分割成北地与南地两大板块,标价为5.2亿元和3.3亿元。天正所得地块在当时的南京堪称地王。

　　重新回顾这个项目的开发始末,从时间节点上不难看出,天正的拿地无法排除高峰入市的冲动。

　　当时与南京相邻的上海,房价正以疯狂的姿势扶摇直上,而南京没有这种狂热。有<南京汽车贴纸楼市白皮书>披露了南京楼市稳健步行的特色。2003年南京市商品房供不应求矛盾较为突出,全年供销比例为0.81:1,摇号、排队买房普遍。而进入2004年后,全市商品房累计上市1025万平方米,同比增长34%;全市预销售808万平方米,同比增长16.5%。

　　虽然数据显示供应略大于需求,但投资者防爆灯具普遍认为,"长三角一带疯狂上涨的楼价,虽然在南京掀不起波峰,但起码可以溅到浪花。"

　　一场争夺式的冲刺在南京开战。2003年下半年以来,上海的开发商纷纷移战南京,天正也是其中一员。

　　上海大华和复地联手在浦口区拿地1800亩,其中,包括超大型住宅区"大华锦绣华城"。接着,复地接手江宁的朗香别墅,绿地集团在鼓楼广场竖起一座南京最高建筑,再有上海世茂一举吃下下关区宝善地块,号称未来"南京外滩"。

　　国家宏观调控组合拳在天正拿下地王两个来月后开始出击。央行房贷新政下,南京楼市虽没像上海、杭州等长三角城市的跌宕经历,却也遭遇了沉闷。

　　根据南京网上房地产统计,自从2005年6月1日新政实施当月,入网销售楼盘(与5月均价比),涨幅为负数的楼盘有58家。全市5月均价为每平方米4700多元,6月下跌至每平方米4200多元。

　　和全国的房地产投资者一样,天正面临着一场大考验。首先面临的是5.2亿元的土地款拨付。

　　借银贷脱险

　　央行的房贷新政进一步严控了开发资金。业界人士纷纷预言:新政下,没有资金实力的开发商将出局。

　　根据土地款拨付协议,天正5.2亿元的土地款必须在2005年内分两期付清,第一期2.8亿元,二期2.4亿元。

　　而5.2亿元并非是个小数目,是地块拆迁给了天正时间上的缓解。

　　2003年,天正成立天正南京置业有限公司,主要负责当地的投资项目。

　　其实,天正共有200多名股东。2005年三四月间,集团召集股东到南京当地考察项目。当时,约有四五十名股东要巴旦木求参股投资该房地产开发项目。这个意向缓解了新政挤压房地产市场给天正湖滨形成的压力。

　　天正整个项目运作资金开始启动了。据具体负责该项目的天正执行总裁何捷透露,整个资本运作由整个集团操作。首批土地款中,以集团贷得的银行资本占1亿元,股东1亿元,其余部分为天正南京置业有限公司自有资金。

　　首批土地款拨付后,项目资金链开始常规性运转。2005年11月,一期价值2.8亿元的土地进入银行抵押贷款,贷得资金2亿元。可想而知,等到南汽北地二期拆迁完毕后,土地款问题已经迎刃而解。

　　天正湖滨住宅总户数约560户。高层住宅充分利用景观优势,项目中的联排花园洋房,"天正湖滨"借势欲成为2006年南京楼市的领军楼盘。

　　一个项目,资本运转是相对低调的静脉,设计与策划是动脉。天正湖滨的地块面积不大,不过户型比较丰富,一期住宅共推出4幢高层336套,主力户型在130平方米-150平方米之间,并有少量空丁基橡胶中别墅,单套面积在250平方米-315平方米之间;后期将陆续推出联排别墅、小户型单身公寓等。

　　市场人士描述,"面积315平方米的一套景观房,出售单价16800元/平方米,总价达到了530多万元"。南京城中板块因天正湖滨花园近期售出的这套房子,随之招摇起来。

　　"均价已经达到了11000元/平方米以上,房价在南京算高了。"刚刚探知了该楼盘的购房户林先生说。

　　"不仅要打造出更大的利润空间,也要打造出天正团队的品牌。"何捷介绍,项目决策层初始分析,楼盘的地理地段较好,但得房率较低,较旁边的汇林绿洲相比,如果得到实际的居住面积,每100平方米差了近10平方米,如果按10000元/平方米计,就少赚了10万元。